ANDRÉ GARCIA PANISSA
ÍNDICE E CUSTO DE OCORRÊNCIAS DE ASSISTÊNCIA
TÉCNICA PÓS-OCUPAÇÃO EM CONDOMÍNIOS VERTICAIS DE
BAIXO PADRÃO
LONDRINA/PR
2022
ANDRÉ GARCIA PANISSA
ÍNDICE E CUSTO DE OCORRÊNCIAS DE ASSISTÊNCIA
TÉCNICA PÓS-OCUPAÇÃO EM CONDOMÍNIOS VERTICAIS DE
BAIXO PADRÃO
Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade Artigo
Científico, apresentado ao Departamento de Engenharia
Civil do Centro Universitário Filadélfia – UniFil, como
requisito parcial para conclusão de curso de graduação em
Engenharia Civil.
BANCA EXAMINADORA
Prof. Me. Vilson Gomes da Assunção Júnior
Centro Universitário Filadélfia – UniFil
Prof. Me. Diego Lima Chechin Camacho Arrebola
Centro Universitário Filadélfia – UniFil
Profa. Dra. Juliana Prestes Ribeiro de Faria
Centro Universitário Filadélfia – UniFil
LONDRINA/PR
2022
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ÍNDICE E CUSTO DE OCORRÊNCIAS DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA PÓSOCUPAÇÃO EM CONDOMÍNIOS VERTICAIS DE BAIXO PADRÃO
André Garcia Panissa – andregpanissa@gmail.com
Acadêmico do Curso de Engenharia Civil do Centro Universitário Filadélfia
Resumo: O aumento gradativo do nível de exigência dos consumidores, incentivado pela
promulgação do Código de Defesa do Consumidor - CDC que estabeleceu direitos e garantias para
os consumidores estendidos pelo Código Civil e corroborado pela criação do Órgão de Proteção e
Defesa do Consumidor - PROCON, despertou nas empresas á necessidade de estabelecer
departamentos de pós-obra, que buscam a melhoria dos processos e sobretudo a satisfação dos
clientes. O objetivo principal deste trabalho é quantificar as solicitações de assistência técnica de
uma empresa de grande porte situada na cidade de Londrina-PR para obter indicadores e os custos
relacionados as intervenções, visando fornecer indicadores para subsidiar o planejamento da etapa
de assistência técnica pós-ocupação. Foi identificado que 80% das solicitações estão agrupadas
em apenas 4 grupos de manifestações patológicas, resumindo-se a pintura (36 a 42%), instalações
hidráulicas (20 a 27%), revestimentos (6 a 17%) e esquadrias metálicas (5 a 10%). Além disso, o
índice médio de ocorrências é aproximadamente metade com o passar dos anos pós-ocupação,
tendo o índice total da pesquisa variado entre 0,68 e 2,46. Foi observado também um aumento na
ordem de 30% a 40% no número de solicitações nos empreendimentos que utilizaram o método de
paredes de concreto monolíticas moldado in loco em relação a alvenaria estrutural de blocos
cimentícios, além do mais ocorreu um aumento nos custos de intervenção na ordem de 43% a 60%
com os passar dos anos pós-ocupação dos empreendimentos.
Palavras-chave: Assistência Técnica. Manifestações Patológicas. Pós-ocupação.
INDEX AND COST OF POST-OCCUPATION TECHNICAL ASSISTANCE OCCURRENCES IN
LOW STANDARD VERTICAL CONDOMINIUMS
Abstract: The gradual increase in the level of consumer demand, encouraged by the enactment of
the Consumer Defense Code - CDC, which established rights and guarantees for consumers
extended by the Civil Code and corroborated by the creation of the Consumer Protection and
Defense Agency - PROCON, aroused in the companies will need to establish post-work
departments, which seek to improve processes and customer satisfaction. The main objective of this
work is to quantify the requests for technical assistance of a large company located in the city of
Londrina-PR to obtain index and the costs related to the occurrences, aiming to provide indicators to
support the planning of the post-occupancy technical assistance stage. It was identified that 80% of
requests are grouped into only 4 groups of pathological manifestations, summarizing painting (36 to
42%), hydraulic installations (20 to 27%), coatings (6 to 17%) and metal frames (5 to 10%). In
addition, the average occurrence rate is approximately halved over the post-occupancy years, with
the total survey rate varying between 0.68 and 2.46. It was also observed an increase in the order of
30% to 40% in the number of requests in projects that used the method of monolithic concrete walls
molded in place in relation to structural masonry of cement blocks, in addition, there was an increase
in intervention costs. in the order of 43% to 60% over the years after occupation of the condominiums.
Keywords: Technical assistance. Pathological Manifestations. Post-occupancy.
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1. INTRODUÇÃO
O nível de exigência dos consumidores foi gradativamente crescendo após a
promulgação do Código de Defesa do Consumidor - CDC que estabeleceu direitos e
garantias aos consumidores estendidos pelo Código Civil e corroborado com o
nascimento do Órgão de Proteção e Defesa do Consumidor - PROCON, esse fator
expõe as empresas à necessidade do desenvolvimento de departamentos de pósobra, que buscam a melhoria dos processos e sobretudo a satisfação dos clientes, a
fim de conseguirem um diferencial frente às concorrentes e consequentemente se
manterem no mercado (CUPERTINO, 2015; FANTINATTI; GRANJA, 2006; MELO,
2007; BRITO, 2009; VAZQUEZ; SANTOS, 2010).
O CDC é aplicado quando há relação de consumo entre as partes, isto é, uma
parte é construtora e a outra é o cliente. De acordo com a lei, o construtor responde,
independentemente da existência de culpa, pela reparação de danos causados aos
consumidores por defeitos de projeto e construção, sendo possível a reexecução do
serviço, a restituição da quantia paga ou o abatimento proporcional do preço. Para
bens duráveis, o prazo para reclamar de vícios aparentes é de 90 dias a partir da
entrega efetiva do produto e o prazo para reclamar de vícios ocultos é 90 dias
contados de quando se evidenciar o vício (BRASIL, 1990).
Além disso, conforme artigo 618 do Código Civil Brasileiro, o construtor é
responsável pela solidez, materiais, solos e segurança do trabalho nas obras pelo
prazo irredutível de 5 anos, sendo o prazo para reclamação de 1 ano após o
conhecimento do vício construtivo (BRASIL, 2002).
Trabalhos recentes relataram que 80% dos problemas são concentrados em
cinco ou seis grupos de irregularidades, sendo as mais frequentes: instalações
hidrossanitárias (15 a 28%), revestimento de piso (8 a 14%), instalações elétricas (8
a 12%), portas e esquadrias (7 a 27%), umidade em paredes (5 a 8%) e problemas
de pintura (8 a 33%) (CUPERTINO, 2015; LIMA, 2017; ALVES, 2019;
VASCONCELOS, 2020; NICOLAU e HIRATA, 2020).
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Alves (2019) avaliou 30 empreendimentos e obteve índice de ocorrências,
definido como número de solicitações por unidade autônoma, de 0,3 a 3,5. Nicolau e
Hirata (2020) avaliaram 7 empreendimentos de médio-alto padrão e obtiveram índice
de ocorrências variando de 2 a 21 e constataram correlação fortíssima (R=0,92) entre
o valor unitário do imóvel e índice de solicitações, concluindo que os clientes com
maior poder aquisitivo são mais exigentes em relação à qualidade do produto.
Neste contexto, a assistência técnica surge como etapa imprescindível aos
empreendimentos imobiliários, sendo responsável pela gestão das garantias e
manutenções, corrigir vícios construtivos após a entrega, avaliar criticamente
indicadores e custos, e propor medidas profiláticas para obras futuras. No entanto, é
uma etapa de difícil planejamento em função da falta de subsídios técnicos para
estimativa de quantidade e prazo das solicitações, e principalmente, custos
associados (NICOLAU e HIRATA, 2020).
O presente trabalho teve como objetivo estudar o setor de assistência técnica
de uma construtora de grande porte situada na cidade de Londrina/PR que trabalha
com apartamentos de baixo padrão, quantificando as solicitações de assistência
técnica para obtenção de indicadores, visando fornecer subsídios técnicos para o
planejamento da etapa de assistência técnica pós-ocupação em empreendimentos
imobiliários.
2. METODOLOGIA
A pesquisa foi realizada com base no banco de dados de assistência técnica
de uma única construtora com empreendimentos de baixo padrão construtivo. O
banco de dados contempla mais de 1.700 empreendimentos, com cerca de 420.000
unidades autônomas entregues e 2.030.000 solicitações de assistência técnica.
Desde 2020, as solicitações são abertas diretamente pelo cliente, em uma
plataforma digital (online). A plataforma permite ao cliente escolher o tipo de problema
(vício construtivo), a localização, e ainda um campo descritivo para que o cliente possa
detalhar o problema. O engenheiro gestor do sistema atribui para cada manifestação
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a estimativa de horas-homem necessárias para resolução do problema e o sistema
estima o custo dos reparos com base no rateio do custo total do setor de assistência
técnica proporcional às horas-homem empenhadas nas solicitações atendidas.
Para a obtenção do valor da hora-homem foi dividido o orçamento total do setor
pela somatória de horas empenhadas em todos os atendimentos e posteriormente
esse valor foi multiplicado pela média do tempo necessário para executar os serviços
em cada categoria, assim foi possível obter a média de custo por ano pós-ocupação
para a execução das manutenções em cada categoria.
Para delimitação do banco de dados, foram selecionados empreendimentos
entregues entre os anos de 2019 e 2020 nas cidades de Londrina-PR e Cambé-PR,
resultando em 9 empreendimentos de 2019 (A à I) e 8 empreendimentos de 2020 (J
à Q). A Tabela 1 apresenta os dados dos empreendimentos selecionados.
Tabela 1: Empreendimentos utilizados na pesquisa
Edificação –
Lançamento
Área Total
(m²)
A - 02/2019
B - 06/2019
C - 06/2019
D - 07/2019
E - 07/2019
F - 07/2019
21.572,76
8.522,87
9.132,53
17.872,77
7.988,61
18.295,79
Quantidade
de Unidades
Autônomas
564
143
143
394
126
444
G - 07/2019
11.517,61
284
H - 08/2019
I - 09/2019
J - 01/2020
K - 02/2020
6.467,99
6.484,68
20.754,50
10.272,33
89
91
361
190
L - 05/2020
22.628,07
504
M - 07/2020
N - 08/2020
O - 11/2020
P - 11/2020
Q - 12/2020
10.875,85
17.842,60
10.710,19
23.825,95
10.860,27
191
316
255
624
217
Método Construtivo
Alvenaria Estrutural
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Alvenaria Estrutural
Alvenaria Estrutural e
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Alvenaria Estrutural e
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Parede de Concreto
Alvenaria Estrutural
Parede de Concreto
Área
privativa (m²)
43,13 a 48,14
41,14 a 45,70
41,14 a 47,70
38,40
41,14 a 47,70
43,13 a 48,14
41,14 a 47,70
38,40
41,14 a 47,70
41,14
41,14
41,14 a 48,63
41,14
41,14
46,28 a 46,93
43,13 a 48,14
38,40
Fonte: O autor (2022).
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A construtora estudada utiliza dois métodos construtivos distintos para a
construção de seus empreendimentos a alvenaria estrutural de blocos de concreto e
paredes de concreto monolíticas moldado in loco. Tendo em vista a grande diferença
entre os dois métodos utilizados pela empresa fez-se necessária a análise em
separado dos dados coletados, para isso, foi delimitado o método construtivo
utilizados para a construção de cada empreendimento estudado e posteriormente foi
quantificado o número de solicitações e a quantidade de unidades entregues.
De posse desses dados, foi dividido a quantidade de solicitações acumuladas
pelo total de unidades entregues em cada método afim de obter um índice que
possibilite comparar a diferença nas ocorrências entre os dois métodos construtivos
utilizados pela empresa em seus empreendimentos.
Como a plataforma foi implantada em 2020, foi possível obter dados do 2° e 3°
ano pós-entrega das edificações entregues em 2019 e do 1° e 2° ano das edificações
entregues em 2020.
Como as solicitações são abertas diretamente pelos clientes, podem ser
abertas na categoria incorreta. Desta forma, as solicitações foram reagrupadas em 8
agrupamentos, sendo pintura, hidráulica, elétrica, revestimentos, portas de madeira,
esquadrias metálicas, instalações complementares, e equipamentos da área social
comum, com base no detalhamento apresentado no campo “descrição” pelo cliente.
O Quadro 1 apresenta exemplos de vícios construtivos incluídos em cada grupo.
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Quadro 1 – Agrupamento das manifestações patológicas
Agrupamento
Pintura
Hidráulica
Elétrica
Revestimentos
Portas de madeira
Esquadrias
metálicas
Exemplo
destacamento, descascamento, sujeiras, manchas, tonalidade diferente,
infiltração, fissuras, desagragando, ondulações.
vazamento em tubos e conexões, ralos entupidos, pontos hidráulicos
danificados, má vedação de cubas, vazamento no telhado.
tomadas sem funcionamento ou danificadas, disjuntor danificado ou sem
funcionamento, pontos de iluminação danificados ou sem funcionamento.
azulejos, pisos cerâmicos, piso porcelanato danificados ou desplacando,
piso laminado danificado ou solto, piso cimentado com fissura, pedras
naturais desplacando ou danificadas.
descolamento, ausente, danificada, não abre/não fecha, agarrando, não
tranca/destranca, empenamento, solto/ausente, rangendo
janelas de alumínio, portas de alumínio, portas de vidro, vazamento/
infiltração, descolamento, ausente, danificada, não abre/não fecha,
agarrando, não tranca/destranca, empenamento, solto/ausente,
rangendo
Instalações
vazamento de gás, tubulações de internet e telefone obstruídas
complementares
Equipamentos ASC placas de sinalização danificadas, quadras, playground e bicicletário
(área social comum) danificados.
Fonte: O autor (2022)
Após o agrupamento das ocorrências, foi calculado o índice de ocorrências
proposto por Alves (2019) por ano pós-entrega. O índice de ocorrências avalia a
intensidade da procura do setor de pós-obra e sofre influência direta da qualidade final
das unidades habitacionais e é calculado como a razão entre o número de solicitações
e o número de unidades autônomas.
Na
sequência foram
avaliados
os agrupamentos
predominantes de
manifestações patológicas e os custos despendidos com a manutenção.
3. RESULTADOS E DISCUSSÕES
Os dados foram recortados por ano pós-entrega, sendo primeiro, segundo e
terceiro ano pós-entrega. Para os empreendimentos entregues em 2019 foi possível
avaliar apenas o segundo e o terceiro ano, e para os empreendimentos entregues em
2020 foi possível avaliar apenas o primeiro e segundo ano. O número de solicitações
e o índice de solicitações anual é apresentado na Tabela 2
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Tabela 2: Quantidade total e índice de solicitações.
Solicitações de assistência
Edificação
A - 02/2019
B - 06/2019
C - 06/2019
D - 07/2019
E - 07/2019
F - 07/2019
G - 07/2019
H - 08/2019
I - 09/2019
J - 01/2020
K - 02/2020
L - 05/2020
M - 07/2020
N - 08/2020
O - 11/2020
P - 11/2020
Q - 12/2020
Total
1° ano
2° ano
3° ano
296
63
68
267
45
148
77
30
47
304
204
424
343
559
766
1064
242
3908
405
141
283
227
61
242
141
50
116
307
126
261
137
263
288
184
72
3343
1041
Quantidade de
Unidades
Autônomas
564
143
143
394
126
444
284
89
91
361
190
504
191
316
255
624
217
4936
Índice de ocorrências
1° ano
0,84
1,07
0,84
1,80
1,77
3,00
1,71
1,12
1,52
2° ano
0,72
0,99
1,98
0,58
0,48
0,55
0,50
0,56
1,27
0,85
0,66
0,52
0,72
0,83
1,13
0,29
0,33
0,85
3° ano
0,52
0,44
0,48
0,68
0,36
0,33
0,27
0,34
0,52
0,44
Total
1,24
1,43
2,46
1,26
0,84
0,88
0,77
0,90
1,79
0,84
0,86
0,68
1,26
1,30
2,06
1,00
0,72
1,19
Fonte: O autor (2022).
De acordo com a Tabela 2, pode-se observar que índice médio de ocorrências
no primeiro ano pós entrega é aproximadamente metade das solicitações realizadas
no segundo ano valendo também para o terceiro ano, tendo o índice total da pesquisa
variado entre 0,68 e 2,46. Nicolau e Hirata (2020) observaram índices de ocorrência
variando entre 2 (para apartamentos de valor médio) e 21 (para apartamentos de valor
elevado).
A Tabela 3 apresenta o agrupamento das solicitações referentes ao segundo e
ao terceiro ano da entrega nos empreendimentos A à I. No segundo ano de vida dos
empreendimentos entregues no ano de 2019 foram realizadas 1666 solicitações,
sendo as mais frequentes: pintura (31,7%), hidráulica (27,0%), revestimentos (16,5%)
e esquadrias metálicas (10,1%). Esses quatro agrupamentos juntos correspondem a
85,4% das solicitações realizadas no período estudado.
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Tabela 3 - Agrupamento das solicitações referentes ao segundo e terceiro ano de entrega nos
empreendimentos A à I (2019).
Agrupamento
Pintura
Hidráulica
Revestimentos
Esquadrias metálicas
Elétrica
Portas em madeira
Instalações complementares
Equipamentos-asc
TOTAL
Qtde
528
450
275
169
135
62
33
14
1666
2° ano
3°ano
Percentual % acum Qtde Percentual % acum
31,7%
31,7% 437
42,0%
42,0%
27,0%
58,7% 344
20,6%
75,0%
16,5%
75,2%
97
5,8%
84,3%
10,1%
85,4%
80
4,8%
92,0%
8,1%
93,5%
59
3,5%
97,7%
3,7%
97,2%
15
0,9%
99,1%
2,0%
99,2%
7
0,4%
99,8%
0,8% 100,0%
2
0,1% 100,0%
1041
Fonte: Autor (2022)
No terceiro ano de vida dos empreendimentos entregues no ano de 2019
obtivemos 1041 solicitações, 62,5% menos solicitações que no período anteriormente
estudado. As solicitações mais frequentes compreendem os mesmos quatro
agrupamentos: pintura (42%), hidráulica (20,7%), revestimentos (5,8%) e esquadrias
metálicas (4,8%), que juntas correspondem a 92% das solicitações realizadas no
período estudado.
A Tabela 4 apresenta o agrupamento das solicitações referentes ao
primeiro ano da entrega nos empreendimentos J à Q, totalizando 3.908 solicitações,
quantidade 42% maior que o obtido para o segundo ano de vida desses
empreendimentos. As solicitações mais frequentes foram os mesmos quatro
agrupamentos: hidráulica (26,9%), pintura (21,7%), revestimentos (14,3% e
esquadrias metálicas (13,5%), que juntas correspondem a 76,4% das solicitações
realizadas no período estudado.
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Tabela 4 - Agrupamento das solicitações referentes ao primeiro ano de entrega nos
empreendimentos J à Q (2020).
Agrupamentos
Qtde
Hidráulica
1053
Pintura
848
Revestimentos
558
Esquadrias metálicas
526
Elétrica
429
Portas em madeira
382
Instalaçãoes complementares
82
Equipamentos-ASC
30
TOTAL
3908
1° ano
Percentual % acum
26,9%
26,9%
21,7%
48,6%
14,3%
62,9%
13,5%
76,4%
11,0%
87,4%
9,8%
97,1%
2,1%
99,2%
0,8% 100,0%
Fonte: Autor (2022)
A Tabela 5 apresenta o resultado do agrupamento para o segundo ano de
vida dos empreendimentos J á Q. Foram realizadas 1677 assistências técnicas, um
montante 62% maior que o recebido no terceiro ano de vida dos empreendimentos A
á I e 43% menor que o atendido no primeiro ano de vida dos empreendimentos J à Q.
As solicitações mais frequentes foram os mesmos quatro agrupamentos: pintura
(36,7%), hidráulica (25,8%), esquadrias metálicas (19,5%), e revestimentos (11,6%),
que juntas correspondem a 93% das solicitações realizadas no período estudado
Tabela 5 - Agrupamento das solicitações referentes ao segundo ano de entrega nos
empreendimentos J à Q (2020).
Agrupamento
Pintura
Hidráulica
Esquadrias metálicas
Revestimentos
Elétrica
Portas em madeira
Instalações complementares
Equipamentos-ASC
TOTAL
2° ano
Qtde Percentual % acum
615
36,7%
36,7%
432
25,8%
62,4%
319
19,0%
81,5%
194
11,6%
93,0%
59
3,5%
96,5%
28
1,7%
98,2%
30
1,8% 100,0%
0
0,0% 100,0%
1677
Fonte: Autor (2022)
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Os empreendimentos estudados foram executados em dois métodos
construtivos: alvenaria estrutural e paredes monolíticas de concreto. Para verificar a
influência do método construtivo nas assistências técnicas, o índice de ocorrências
dos empreendimentos de J à Q foi dividido em função do método construtivo no
primeiro e segundo ano pós ocupação, e os resultados são apresentados nas tabelas
6 e 7.
Tabela 6 – Índice de ocorrências para alvenaria estrutural e parede de concreto no primeiro ano de
vida dos empreendimentos J à Q (2020).
Agrupamentos
Alvenaria Parede de
estrutural concreto
Hidráulica
Pintura
Elétrica
Revestimentos
Portas em madeira
Esquadrias metálicas
Instalações complementares
Equipamentos-ASC
0,27
0,52
0,71
0,89
1,03
1,13
1,16
1,17
0,48
0,84
1,61
1,32
1,47
1,10
1,64
1,65
Fonte: Autor (2022)
A diferença observada entre o primeiro ano de vida nos empreendimentos J à
Q (Tabela 4) e o segundo e terceiro ano de vida dos empreendimentos A à I (Tabela
3) foi no número maior de solicitações relacionadas aos problemas de hidráulica, o
segundo grupo de empreendimentos (J à Q) tem um maior número de unidades
construídas utilizando o método construtivo parede de concreto (1642 unidades em
parede de concreto contra 1016 unidades em alvenaria estrutural), analisando o índice
de ocorrências para alvenaria estrutural e parede de concreto para as solicitações
referentes ao primeiro ano de vida dos empreendimentos J a Q (Tabela 6), é
observado um crescimento na ordem de 20% no índice de ocorrências em parede de
concreto com relação a alvenaria estrutural, esse crescimento pode explicar a
mudança na quantidade de solicitações relacionadas a instalações hidráulicas entre
os dois grupos de empreendimentos estudados.
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Tabela 7 – Índice de ocorrências para alvenaria estrutural e parede de concreto no segundo ano de
vida dos empreendimentos J à Q (2020).
Agrupamento
Hidráulica
Pintura
Elétrica
Revestimentos
Portas em madeira
Esquadrias metálicas
Instalações complementares
Equipamentos-ASC
Alvenaria Parede de
estrutural concreto
0,13
0,18
0,22
0,50
0,35
0,77
0,34
0,74
0,37
0,79
0,29
0,65
0,36
0,78
0,37
0,79
Fonte: Autor (2022)
A diferença observada entre o segundo ano de vida nos empreendimentos J à
Q (Tabela 5) e o segundo ano de vida dos empreendimentos A à I (Tabela 3) foi no
número maior de solicitações relacionadas aos problemas de esquadrias metálicas,
como apontado anteriormente, o segundo grupo de empreendimentos (J à Q) tem um
maior número de unidades construídas utilizando o método construtivo parede de
concreto (1642 unidades em parede de concreto contra 1016 unidades em alvenaria
estrutural), analisando o índice de ocorrências para alvenaria estrutural e parede de
concreto das solicitações referentes ao segundo ano dos empreendimentos J à Q
(Tabela 7), é observado um crescimento na ordem de 30% no sistema parede de
concreto com relação ao sistema construtivo de alvenaria estrutural, esse crescimento
também pode explicar a mudança na quantidade de solicitações relacionadas a
esquadrias metálicas entre os dois grupos de empreendimentos estudados.
O Gráfico 01 apresenta as solicitações mais comuns no segundo e terceiro ano
de entrega dos empreendimentos A à I somados.
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Gráfico 1 – Solicitações mais comuns no segundo e terceiro ano de entrega empreendimentos A à I
(2019).
1200
95,1%
965
97,9%
99,4%
90,0%
87,9%
80,0%
800
78,7%
600
70,0%
60,0%
65,0%
50,0%
372
ESQ. EM
MADEIRA
ELÉTRICA
ESQ.
METÁLICAS
77
REVEST.
0
35,6%
HIDRÁULICA
200
40,0%
194
40
30,0%
16
EQUIP. ASC
249
INST. COMP.
400
PINTURA
Número de solicitações
794
Percentual acumulado
1000
100,0%
100,0%
20,0%
Fonte: Autor (2022)
O Gráfico 02 expõe as solicitações mais comuns no primeiro e segundo e ano
de entrega dos empreendimentos J à Q somados.
Gráfico 2 – Solicitações mais comuns no primeiro e segundo ano de entrega empreendimentos J à Q
(2020).
97,5% 99,5%
81,4%
1200
1000
80,0%
70,0%
67,9%
800
60,0%
52,8%
600
50,0%
400
30,0%
112
30
EQUIP. ASC
410
INST.
COMP.
488
ESQ. EM
MADEIRA
752
ELÉTRICA
845
REVEST.
148526,6%1463
ESQ.
METÁLICAS
0
40,0%
PINTURA
200
100,0%
90,0%
90,1%
HIDRÁULIC
A
Número de Solicitações
1400
100,0%
Pencentual Acumulado
1600
20,0%
Fonte: Autor (2022)
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O
Gráfico 03 mostra
as solicitações mais comuns em todos os
empreendimentos estudados em todos os anos.
Gráfico 3 – Solicitações mais comuns em todos os empreendimentos estudados em todos os anos
3000
Número de Solicitações
99,4%
100,0%
90,0%
83,5%
2000
80,0%
70,3%
1500
100,0%
70,0%
60,0%
56,8%
50,0%
1000
40,0%
500
30,0%
46
EQUIP. ASC
152
INST. COMP.
487
ESQ. EM
MADEIRA
682
ELÉTRICA
1094
ESQ.
METÁLICAS
1124
REVEST.
HIDRÁULICA
0
PINTURA
29,3%
2428
2279
Pencentual Acumulado
91,7%
2500
97,6%
20,0%
Fonte: Autor (2022)
Analisando os gráficos 1, 2 e 3 verifica-se que 80% dos problemas estão
contemplados nos agrupamentos pintura (36% a 42%), instalações hidráulicas (20 a
27%), revestimentos (6 a 17%), e esquadrias metálicas (5% a 19%).
As manifestações patológicas mais frequentes se repetem em todos os
empreendimentos, sendo falhas recorrentes no processo construtivo, sendo
necessário uma análise mais detalhada de cada manifestação, é recomendado a
realização de inspeções prediais e análises mais detalhadas, para realmente evitar o
acontecimento destas anomalias (ALVES, 2019).
A Tabela 8 apresenta a média dos custos de manutenção corretiva para cada
agrupamento de manifestações patológicas. Foi possível identificar uma tendência de
aumento na ordem de 43% entre o primeiro e segundo ano de entrega e de 60% entre
o segundo e terceiro ano de entrega, a tendência de aumento nos custos de
manutenção corretiva pode ter ligação com a “Lei de Sitter”, popularmente conhecida
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como a “Lei dos Cinco” que diz que existe uma progressão geométrica de razão 5
para os custos de intervenção em cada fase da edificação.
Tabela 8 – Média dos custos de manutenção corretiva por intervenção para cada agrupamento de
manifestações patológicas em cada ano pós-entrega.
Agrupamento
Hidráulica
Pintura
Revestimentos
Esquadrias metálicas
Elétrica
Portas em madeira
Instalações
complementares
Equipamentos-ASC
Média
1° ano
R$ 712,63
R$ 892,94
R$ 917,14
R$ 659,62
R$ 302,46
R$ 581,63
Ano pós-entrega
2° ano
R$ 1.502,90
R$ 1.418,56
R$ 1.277,81
R$
875,97
R$
805,64
R$
665,97
3° ano
R$ 1.826,77
R$ 1.571,81
R$ 1.328,08
R$ 1.670,27
R$
884,29
R$ 1.755,59
R$ 551,06
R$
445,43
R$
994,65
R$ 545,47
R$ 645,37
R$
R$
401,73
924,25
R$ 1.756,97
R$ 1.473,55
Média
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
1.347,44
1.294,44
1.174,34
1.068,62
664,13
1.001,06
663,71
R$
901,39
R$ 1.014,39
Fonte: Autor (2022).
A manifestação mais custosa foi a hidráulica com um valor médio por
intervenção de R$ 1.347,44, seguida pelas manifestações patológicas relacionadas a
pintura com R$ 1.294,44 e, por fim, revestimentos com R$ 1.174,34 e esquadrias
metálicas com R$ 1068,62. Esses quatro agrupamentos de manifestações patológicas
representam aproximadamente 80% da quantidade total de solicitações, o que
comprova o princípio de Pareto, no qual existe uma relação de causa e efeito em que
80% dos efeitos são causados por 20% das causas.
No trabalho promovido por (VASQUEZ e SANTOS 2010) foi observado que no
período de 4 anos do estudo 26,61% do custo total foi relacionado a
impermeabilização, seguido de instalações hidráulicas com 11,25%, e pintura e
limpeza com 9,84%, os autores também confirmaram a relação de Pareto observando
que 26% das causas observadas formam 78,12% do custo total das intervenções
realizadas durante o período estudado.
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4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Conforme reportado na literatura, pôde ser comprovado neste trabalho que o
índice médio de ocorrências é aproximadamente metade com o passar dos anos pósentrega dos empreendimentos e que 80% dos problemas são concentrados em
poucas classes de serviços, sendo as mais frequentes pintura (36 a 42%), instalações
hidráulicas (20 a 27%), revestimentos (6 a 17%) e esquadrias metálicas (5% a 10%).
O índice de ocorrência total da pesquisa variou entre 0,68 e 2,46.
Foi possível observar também um aumento na ordem de 30% a 40% no número
de solicitações nos empreendimentos que utilizaram o método de parede de concreto
em relação aos que utilizaram alvenaria estrutural.
Foi observado também um crescimento nos custos de intervenção com o
passar dos anos pós-entrega, sendo que do primeiro para o segundo ano ocorreu um
aumento de 43% e do segundo para o terceiro um aumento de 60%, que pode ter
ligação com a “Lei de Sitter”.
As manifestações patológicas mais custosas foram instalações hidráulicas com
R$ 1.347,44, seguida pelas manifestações patológicas relacionadas a pintura com R$
1.294,44 e, por fim, revestimentos com R$ 1.174,34 e esquadrias metálicas com R$
1068,62, as mesmas quatro com maior frequência, comprovado pela “Lei de Pareto”.
As manifestações patológicas mais frequentes se repetem em todos os
empreendimentos estudados, tendo em vista o aumento exponencial dos custos de
intervenção é indicado que o foco da solução desses problemas seja o mais cedo
possível, na fase de projeto ou durante a execução. É de grande importância a correta
identificação das causas reais desses problemas, utilizando ferramentas como
inspeções prediais, ensaios, análise de projetos afim de possibilitar a intervenção
certeira e promover a diminuição das solicitações de assistência técnica gerando um
menor custo no período de pós-ocupação.
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Revista Técnico-Científica do CREA-PR - ISSN 2358-5420 - Nª edição – Data da publicação - página 15 de 16
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5. REFERENCIAS
ALVES, K. C. C.; LIRA, V. Q.; JUNIOR, A. C. L. O pós-obra em empresas da
construção civil. Centre for Territory Environment and Construction, Recife/PE,
No. 56, p. 34-43, 2019.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15.575: Edificações
habitacionais - Desempenho: Parte 1: Requisitos gerais. Rio de Janeiro, 2021.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção de
edificações - Procedimentos. Rio de Janeiro, 2012.
BRASIL. Código de Defesa do Consumidor. Lei 8.078 de 11/09/90. Brasília, Diário
Oficial da União, 1990.
BRASIL. Código Civil. Lei 10.406 de 10/01/02. Brasília, Diário Oficial da União, 2002.
BRITO, J. Retroalimentação do Processo de Desenvolvimento de
Empreendimentos de Habitação de Interesse Social a Partir de Reclamações de
Usuários: Estudo no Programa de Arrendamento Residencial. 157 f. Dissertação
(Pós-Graduação) - Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, 2009.
CUPERTINO, D.; BRANDSTETTER, M. C. G. de O. Proposição de ferramenta de
gestão pós-obra a partir dos registros de solicitação de assistência técnica. Ambiente
Construído. Porto Alegre/RS, v. 15, n. 4 p. 243-265, out.dez. 2015.
FANTINATTI, P. A. P., GRANJA, A. D., MELO L. C. Captura e reutilização do
conhecimento a partir da assistência técnica de uma construtora. In: Encontro
Nacional de Tecnologia no Ambiente Construído, 11. GTE – Grupo de pesquisa e
extensão em Gestão e Tecnologia em Edificações, 2006. p 2249 – p 2260
GUIMARÃES, E. Análise de custos de processos judiciais devido a patologias.
57 f. Monografia (Especialização em Gerenciamento de Obras) - Universidade
Tecnológica Federal do Paraná, Curitiba, 2019.
LIMA, M. V. T. Análise de ordens de serviço em manutenção de um edifício
residencial multifamiliar. (Trabalho de conclusão de curso). Universidade Federal
de Santa Catarina. Florianópolis, 2017.
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Revista Técnico-Científica do CREA-PR - ISSN 2358-5420 - Nª edição – Data da publicação - página 16 de 16
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NICOLAU, D. D.; HIRATA L. S. Manifestações patológicas pós-ocupação em
apartamentos residenciais em Londrina-PR. (Trabalho de conclusão de curso). Centro
universitário Filadélfia. Londrina, 2020.
SANTOS, L. D. C. Análise de patologias dos edifícios em Curitiba/PR. Monografia
(Especialização em Gerenciamento de Obras) - Universidade Tecnológica Federal do
Paraná, Curitiba, 2019.
VAZQUES, E. G. SANTOS, V. A. L. Encontro Nacional de Tecnologia no Ambiente
Construído, 13. Estudo estatístico de patologias na pós-entrega de empreendimentos
imobiliários. Rio de Janeiro/RJ: Escola Politécnica – Universidade Federal do Rio de
Janeiro, 2010.
VASCONSELOS, M. C.S. Universidade La Salle. Manifestações Patológicas Nas
Edificações Durante A Pós-Ocupação: Estudo De Caso – Análise Das
Ocorrências Registradas No Setor De Assistência Técnica. CIPPUS. Canoas, v.
8, n. 1, 20
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Revista Técnico-Científica do CREA-PR - ISSN 2358-5420 - Nª edição – Data da publicação - página 17 de 16
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